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| 北京高档住宅逆市高走 |
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| 2008-7-3 10:38:26 来源：中国建设报 |
与普通住宅市场滞销僵局不同，北京高档住宅市场有望展开新一波独立走势。
易居CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，1～4月份，京城每平方米单价2万元以上的高档住宅成交量明显高于去年同期，其中今年4月环比上涨约12%，与京城商品住宅整体成交量下滑22%%形成明显反差。
而在价格方面，据北京市房地产交易管理网数据，2007年第四季度北京市一手住宅均价排名前15位的楼盘，其总体均价为每平方米3.48万元，而到了今年第一季度，前15位楼盘均价达3.74万元，季度环比升幅达7.5%。
需求的强劲也打消了一些开发商的顾虑。凯德置地环渤海区域总经理毛大庆表示，该公司新开发的凯德·品元项目决定于6月底开盘，“这也是对市场进行了充分调研和分析之后作出的决定。”
据介绍，凯德·品元为凯德置地2008年第一个精装修新盘，共两栋19层板楼，户型面积70～265平方米，开盘均价为每平方米2.5万元左右，预计2009年5月入住。
市场不断分化
“虽然北京住宅市场从去年年底出现销售冷清的局面，但对于部分高档住宅市场来说，这样的局面却并未出现。”毛大庆表示。持续半年多的楼市低迷，令市场分化日益明显，在普通住宅成交低迷的时候，北京部分高档住宅市场却依然保持相对活跃状态。
分析高档住宅市场价格坚挺的原因，毛大庆认为，高档住宅多是带有稀缺性资源的产品，如繁华中心地段的高档公寓、CBD豪宅、高尔夫别墅等，都是市场上的稀缺产品，产品少，所以价值高。“我们的项目距鸟巢仅2000米，南望德胜门，东临中轴线，西接京昌八达岭高速，拥有优越的地理位置及交通条件。高端客户对这一区域有着先天的亲近感。”毛大庆同时认为，差异化的品元项目可以更好地满足高端客户的需求。
据介绍，该项目坐拥寸土寸金的北三环繁华地带，是该区域最后一个新盘项目，总占地面积约8800平方米，总建筑面积约3.8万平方米。经过设计师的纵深设计，整体绿化率可以达到30%%以上。该项目以北30米，即为京城最大的开放式公园——元大都遗址公园，这也是京城第一个建成的人文奥运景观。
另一方面，毛大庆认为，高档住宅的买家都是多次置业者，买房主要是自住和投资相结合，买房是为了保值和升值。相比中低价位入市的购房者，高档住宅的购房者更加注重房产本身所独自享有的区位优势和房屋品质，如区域资源的不可复制性和社区小环境等。“对于高档住宅的买家来说，其实对房价并不敏感，只要地段、配套好，有稀缺性资源，成交自然会上升。”他表示。
“热钱”瞄准高档住宅
“这种情况我们也没想到。”北京慧诚房地产开发有限公司营销经理尹建武表示，该公司位于密云的君山高尔夫别墅5月份共销售19套，销售金额为1.09亿元。此前，位于中央别墅区的龙湾别墅开盘，仅当日就实现了30%左右的销售量。
在这种情况下，更多的高档住宅开发商也对后市表达了乐观的态度。亿城股份市场部工作人员表示，该集团新开发的亿城·西山华府也决定将开盘日期定在6月份。
而据中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计，6月份有54个商品房项目开盘，其中纯新盘项目19个，占开盘总数的35%%，其余为老项目后期。
业内认为，在城区土地日益稀缺的背景下，高档住宅项目的开发比重增多，是房地产商提高“附加值”的一种选择。出于营销策略的考虑，以及这些大户型公寓未来所具有的升值空间，6月份四环周边公寓项目开盘均价在继续走高，这将拉升北京商品住宅的整体均价。
“具有区位优势、教育资源、生态资源和商业资源优势，已经形成成熟高档居住氛围的亚奥、学院路及朝阳公园板块，将进一步显现出区位的‘聚集’优势。”毛大庆认为。
与此同时，“由于高端物业的资源特性，从长远来看，高端物业的供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，高端物业便具有很强的议价能力。”针对高档住宅市场的表现，中原地产研究中心发布报告认为，政策环境严格限制高档住宅的开发，从而使其融资难、拿地难，供应上自然成为稀缺产品。
另一方面，毛大庆分析，去年在股市获利套现的投资者大部分将其获益投入到房地产项目中，而随着大小非解禁，这样的情况会越来越多，“毕竟，投资房地产的风险还相对较小”。
不久前，仲量联行发布的《全球房地产资产报告》预测，虽然2008年全球房地产直接投资总额将比2007年减少30%以上，但大量资金进入亚太地区的势头不会明显减弱。其中，中国及中国香港地区市场将占到全球14%的投资额。该报告显示，较易受到境外人士青睐的高档住宅，仍然显示出旺盛的购房需求。与普通住宅不同，高档住宅市场体现出的境外“热钱”投资性需求仍然不小。 慈冰
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