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关键词：既有住宅、电梯
为深入贯彻落实2018年国务院《政府工作报告》要求，加快推进我区既有住宅加装电梯工作，适应经济社会发展和人口老龄化的需要，进一步完善我区既有住宅使用功能，提高居住品质，方便居民生活，经自治区人民政府同意，2018年12月6日，自治区住房城乡建设厅联合自治区财政厅印发了《关于加快推进既有住宅加装电梯工作的指导意见》（桂建发〔2018〕18号，以下简称《指导意见》）。
一、《指导意见》出台有什么重要意义？
2016年，国务院办公厅《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号）提出，要“提高老年人生活便捷化水平”，“组织开展多层老旧住宅电梯加装”。2018年3月，国务院《政府工作报告》中提出，要“有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯”，要“让居民生活得方便、舒心”。自治区党委、政府主要领导高度重视，对推进我区既有住宅加装电梯工作作出批示。过去，由于受经济条件限制，我区大量4-9层的住宅未安装电梯，目前居住在其中的居民逐渐步入老年，步行上下楼十分困难，有些甚至常年被“囚禁”在楼上。加之我区老龄人口比例不断提升，2017年全区常住人口中，65岁及以上人口占比已达9.95%，因此广大群众对既有住宅加装电梯的诉求和呼声越来越强烈。但是，由于业主意见难以统一、电梯建设和运营维护费用难以筹集、行政审批手续复杂等原因，我区既有住宅加装电梯的成功案例尚十分缺乏。为贯彻落实国务院《政府工作报告》和自治区主要领导批示精神，解决我区既有住宅加装电梯工作中的主要困难，推进工作顺利实施，经自治区人民政府同意，自治区住房城乡建设厅、财政厅联合出台了《指导意见》。《指导意见》是今后一个时期指导广西既有住宅加装电梯的纲领性文件，为各地推进既有住宅加装电梯工作提供了政策依据。
二、《指导意见》的适用范围是什么？
根据我区有加装电梯需求的主要为4-9层住宅、许多自建房为违法建筑的实际情况，以及财政补贴要支持困难群众、有利于推动老旧小区整体改造、确保安全等要求，《指导意见》将适用范围规定为：我区国有土地上依法建成并投入使用的四层以上（含四层，不含地下室）、九层以下（含九层）的无电梯住宅。其中自建房、别墅、C或D级危房以及已列入房屋征收范围和计划、已列入危旧房改造计划的住宅不适用《指导意见》。
三、《指导意见》重点解决了什么问题？
《指导意见》坚持以问题为导向，针对我区既有住宅加装电梯工作中存在的业主意见难以协调统一、建设和运行维护费用难以筹集、审批手续复杂等三大主要困难和问题，提出了相关解决措施。
四、《指导意见》的主要内容是什么？
《指导意见》在充分吸收区外已出台相关政策的基础上，结合广西实际，提出了解决既有住宅加装电梯三大主要困难和问题的措施，包括简化申请条件、支持多渠道筹措资金、大幅简化审批手续等，同时还明确了有关建设要求和组织保障措施。
（一）简化申请条件。由于老旧住宅小区基本都未预留电梯井位置，加装电梯间可能会使一、二层的低层住户利益受到影响，例如建筑的通风、采光、噪音等，故低层住户往往不同意增加电梯或分摊加装费用，甚至以要求得到一定补偿作为前提。目前尚无明确业主同意比例的规定，为妥善协调业主意愿，保证全体业主的权益，《指导意见》提出了简化申请条件的措施，同时明确发挥基层力量进行协调。
一是明确对满足《中华人民共和国物权法》要求，经专有部分占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意并签订协议即可申请加装电梯。
二是明确加装电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。
三是为做好协调稳定工作，明确发挥街道办事处、居民委员会等基层社区组织或人民调解委员会、房改房原售房单位作用，做好政策宣传和矛盾协调调解工作。
（二）支持多渠道筹措资金。《指导意见》明确加装电梯的业主作为主要出资者，同时大力给予政策和财政补贴支持。
一是为支持业主自有资金筹集，允许房屋产权人及其配偶提取住房公积金，允许使用住宅专项维修基金。因各地住房公积金、住宅专项维修基金缴存情况有区别，因此明确具体提取额度和提取条件由各市制定。
二是对于房改房的，经房改房原售房单位同意，可以使用原房改售房款。
三是鼓励社会投资参与加装电梯，例如房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产企业、电梯安装企业及社会组织，可依法探索“谁投资，谁受益”“谁使用，谁付费”等新型商业模式，对既有住宅加装电梯进行投资，并通过刷卡付费等租赁模式获得收益。
四是给予财政资金补贴。对《指导意见》适用范围内且在《指导意见》印发之日起至2022年底前完成加装并投入使用的电梯，自治区财政给予一定的财政资金补贴。具体补贴标准为：以七层住宅为基准补贴15万元/台，层数每提高一层补贴增加10%，层数每降低一层补贴减少10%；已预留电梯井的，补贴减半执行。同时要求各市、县人民政府给予一定的配套财政资金补贴，具体配套补贴办法由各市、县人民政府自行制定。自治区财政补贴加上市、县财政补贴将大大减轻群众负担。同时，按照“业主为主”的原则，明确各级财政补贴资金总额最高不超过加装电梯费用总额（含房屋结构安全鉴定、勘察、设计、施工图审查、施工、电梯采购、安装以及管线改迁等）的50%。
（三）大幅简化审批手续。《指导意见》提出按照简化、便民的原则，大幅优化相关审批流程。
一是明确不再进行项目立项审批、核准和备案，不再办理建设用地规划许可，不再进行环境影响评价和验收；在原有小区用地范围内加装电梯的，加装电梯后新增面积为加装范围内全体业主共有，不计入增容建筑面积，不再办理房屋不动产登记，不再补缴土地出让金。如加装电梯建设用地超出土地权属范围的，应取得相关土地使用权人的书面同意意见，并由加装电梯专有部分业主与土地使用权人签订协议依法明确该加装电梯建设用地的相关产权关系。
二是为防止既有住宅加装电梯工程无序建设，乱搭乱建产生新的违法建设，明确保留建设工程规划许可审批，但将手续大幅简化，在满足消防、安全等要求，保障各项功能正常使用，符合利害关系人共同利益的前提下，将相关技术审查标准适当放宽，例如加装电梯后最小建筑间距，仍按照原建筑外墙计算，不考虑加装电梯部分与北侧住宅采光、日照间距影响。由于各地规划技术条件规定不一致，因此明确该项审批的具体申请流程和申请材料由各市确定并公布。为防止借加装电梯名义扩建住宅使用空间，《指导意见》明确加装电梯应以实用性为原则，除加建候梯厅、入户连廊等必须的新增面积外，不得增加或变相增加住宅使用空间，且应尽量减少占用现状绿化，尽量减少对周边相邻建筑和城市景观的不利影响。
三是明确在建筑工程施工许可和报建报监环节，扣除电梯设施设备及电梯安装费用后工程投资总额在30万元以上的，建设单位应依法办理相应的质量安全监督登记手续，申请领取建筑工程施工许可证，办理消防设计备案和施工图设计文件审查备案。据调研了解，我区既有住宅加装一部电梯，扣除电梯设施设备及电梯安装费用后的工程投资总额一般都在30万元以下，因此可依法不办理质量安全监督登记和建筑工程施工许可。
（四）明确建设要求加强质量安全保障。
一是明确了建设、勘察、设计、施工图审查、施工单位和电梯生产、安装企业等既有住宅加装电梯项目各参建单位的质量安全主体责任，建设单位对既有住宅加装电梯施工过程安全生产负总责。因既有住宅加装电梯必须首先保证安全，按照《中华人民共和国建筑法》等有关法律法规规定，建设单位应委托具有相应资质的单位进行设计、施工图审查、施工；委托设计之前，建设单位应提供原建筑物的地质勘查报告、设计施工图或竣工图、竣工验收报告等设计基础资料，无地质勘查报告的应先进行岩土工程勘察。专项设计方案应符合结构安全、消防安全等相关标准、安全技术规范的规定，且原则上要求考虑单体建筑和住宅小区建筑风格风貌要求。加装电梯施工图设计文件未经施工图审查机构审查合格不得使用。由于既有住宅住户一般较缺乏加装电梯的有关专业知识，因此《指导意见》鼓励采用工程总承包（EPC）模式进行加装电梯，将涉及的设计、采购、施工委托给一家单位实施。
二是明确了电梯生产和安装单位责任。依据《中华人民共和国特种设备安全法》等有关法律法规规定，电梯安装单位在电梯设备安装前应当按规定到有关部门办理安装告知手续，并请具有资质的特种设备检验机构对安装过程进行监督检验。电梯使用前应按有关要求办理使用登记。
三是明确了验收责任。电梯加装完成后，在检验合格的基础上，建设单位应组织有关单位进行竣工验收，形成验收合格意见并明确维护保养、监督方式后，方可投入使用。工程竣工验收合格后，建设单位还应依法向消防主管部门申请消防备案，并将电梯加装设计图纸报原建筑物图纸存档的城建档案馆进行备案。
四是明确了电梯运行维护保养责任，由加装电梯的专有部分业主负责。新安装尚未向业主移交的电梯，项目建设单位应对电梯安全负责。并明确了已实施物业服务的运行维护保养方式。
五是明确了既有住宅加装电梯过程中住房城乡建设、工程质量安全监督等管理部门的监管责任。
（五）明确相关保障措施。
一是要求各市将既有住宅加装电梯纳入为民办实事工程，建立由市政府牵头的工作协调联席会议制度，成立专门的既有住宅加装电梯临时工作办公室，加强组织领导。
二是要求各地结合实际制定年度实施计划，加强计划指导，分类、分地区、分年度推进既有住宅加装电梯工作。
三是要求在行政服务中心窗口专门设立加装电梯受理窗口，实施“一站式”服务，能够取消的流程和材料一律取消，能简化的尽量简化，涉及相关管线改迁或改造的开通绿色通道，加强便民服务。
四是要求将既有保障性住房和机关、企事业单位员工宿舍楼作为加装电梯工作切入点加强试点示范。
五是要求加强宣传协调。
五、民生热点问题解答
问：自建房、别墅等类型住宅为什么不纳入适用范围？
答：自建房、别墅等物业多为单一产权物业，且产权人一般经济条件较好，为让有限的资金资助更多更需要的人群，适用范围明确不包括自建房和别墅。
问：何时能全面实施开展电梯加装工作？
答：《指导意见》明确要求各市应在本指导意见印发之日起6个月内（2019年6月6日前）出台相关实施细则，各地全面实施开展电梯加装工作需待本市出台实施细则后，在此之前各地主要为试点推进工作，《指导意见》明确各市应在2019年3月底前启动一批既有住宅加装电梯试点项目。
政策文件：自治区住房城乡建设厅 财政厅关于印发《加快推进既有住宅加装电梯工作的指导意见》的通知(桂建发〔2018〕18号) |