按照物权法草案规定，６类财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依照法律规定被查封、扣押、监管的财产；法律规定不得抵押的其他财产。

        再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案在担保法有关规定的基础上，进一步完善了抵押权、质权、留置权的规定。按照草案规定，债权人在借贷、买卖等活动中，为保障实现其债权需要担保的，可以依照本法和其他法律规定设定担保。担保物权人在债务人未履行债务时，有权就担保财产优先受偿。

        草案规定，抵押人和抵押权人应当采取书面形式订立抵押合同。以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同成立时设立，但不经登记，不得对抗善意第三人。法律另有规定的，依照其规定。按照草案规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿；抵押权有的已登记，有的未登记的，已登记的先于未登记的受偿。

        草案规定，出质人和质权人应当采取书面形式订立质权合同。质权人有权收取质押财产所生的孳息，但合同另有约定的除外。质权人负有妥善保管质押财产的义务。因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担民事责任。

        草案还对留置权、让与担保作了规定。

　　国家保护私人投资及其收益

        私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资及其收益。这是２２日再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案作出的规定。

        所有权是物权的基础，用益物权和担保物权都是由所有权产生的。物权法草案对所有权作了较为全面的规定：

        ——国家所有是公有制的基础。国家所有即全民所有，草案对矿产资源、水资源以及城市土地等自然资源的国家所有权作了规定，并对国有企业或者国有控股企业的法人财产作了规定。

        ——集体所有是公有制的重要组成部分。草案对集体所有的不动产和动产以及集体所有权的行使作了规定。

        ——完善保护私人财产权的法律制度。草案规定，私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权。国家保护私人财产的继承权以及其他合法权益。

        ——建筑物区分所有权如今已成为不动产物权的重要问题，草案对建筑物区分所有权作了详细规定。

　　建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风采光

        在不少地方，有的新建楼房严重影响相邻住房的通风采光，受影响的这些人家投诉无门。１０月２２日再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案，将切实维护这些人的权利。草案规定，建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

        物权法草案规定，不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。草案规定，不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

        草案规定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。

　　土地承包经营权可依法转包出租

        土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。这是１０月２２日再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案对土地承包经营权作出的规定。

        物权法草案规定，土地承包经营权人有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益，以从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权人将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但合同的期限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。将土地承包经营权转让的，应当符合法律规定并经发包人同意；将土地承包经营权转包、出租、互换等，应当报发包人备案。

        草案还规定，承包期内，发包人不得收回承包地。承包期内，土地承包经营权人全家迁入小城镇落户的，应当按照土地承包经营权人的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依照法律规定进行土地承包经营权流转。

        承包期内，土地承包经营权人全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包人。土地承包经营权人不交回的，发包人可以收回承包的耕地和草地。承包期内，土地承包经营权人交回承包地或者发包人依照法律规定收回承包地，土地承包经营权人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。      

　　宅基地使用权能否流转尚待进一步研究

        宅基地对每个农户都十分重要。宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施。１０月２２日再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案规定，宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。

        全国人大法律委员会副主任委员胡康生介绍说，对这一规定有不同意见：

        ——一种意见认为，农民的宅基地是由村里分配无偿取得的，是农民基本的生活保障，农民出门打工的，可能回乡，如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让，但能否在集体之外转让宅基地上的住房需要慎重考虑。如果允许在集体之外转让，还会影响村的建设发展规划。

        ——另一种意见认为，建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，对该住宅农民有权处分，从增加农民的融资途径考虑，也应当允许宅基地使用权流转。

        胡康生说，法律委员会经研究认为，这个问题比较复杂，还需要进一步研究。

　　小区业主会议有权更换建筑单位聘请的物业公司

　　目前在不少小区里，业主对物业不尽责、不作为现象无能为力，甚至两者之间经常发生冲突。１０月２２日再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案赋予了小区业主会议及其业主享有充分的居住区维护管理权利。如果物业不作为，小区业主会议完全有权更换物业公司。

        草案规定，建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。

        在如今的高层住宅中，有人擅自将住宅用房改为餐饮娱乐商业用房，不仅影响了其他业主的生活，也侵害了其他业主的权利。草案为此规定，“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房”“将共有部分改变用途”这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。

        草案规定，建筑物区分所有权人、物业管理机构不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑物区分所有权人会议同意。

        草案规定，建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权按照建筑物区分所有权人会议通过的物业管理规定，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失，或者采取其他防止侵权行为发生的必要措施。

　　小区业主会议及其业主享有居住区的维护管理权利

        随着高层建筑物、居住小区的大量出现，业主享有哪些权利已经成为当前一大热点问题。１０月２２日再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案规定，建筑物区分所有权人会议由全体建筑物区分所有权人组成，是该建筑物及其附属设施的管理机构，使小区业主会议及其业主对居住区的维护管理权利有了法律保障。   

        草案规定，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。

        草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物区分所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他建筑物区分所有权人的合法权益。

        建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

        草案规定，建筑物区分所有权人会议由全体建筑物区分所有权人组成，是该建筑物及其附属设施的管理机构。建筑物区分所有权人人数众多的，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的建筑物区分所有权人委员会。

         草案规定，建筑物区分所有权人会议有权取得有关该建筑物及其附属设施的土地使用权证、竣工总平面图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施的安装、使用和维护保养等技术资料；建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件等资料。