一、实行改革方针，开创中国特色住房发展道路

　　五年来，我们坚持以改革的办法，不断解决城镇住房发展中的新情况、新问题。城镇住房建设加快，居住水平不断提高。实践证明，改革是解决居民住房问题的历史选择。

　　（一）住房制度改革经过了不断深化的历程。计划经济体制下，我国实行城镇住房实物分配、低租金使用的福利性住房制度。1980年4月，邓小平同志提出了住房商品化的总体设想之后，逐步推行提租补贴、出售公房，实行住房分配货币化，建立住房公积金制度，发展经济适用住房，建立廉租住房制度，规范发展住房金融。随着改革的逐步推进，我们深化了对住房消费和市场发展规律的认识。2003年，提出要强化政府对保障最低收入家庭基本住房需要和保持住房市场稳定健康发展的责任，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，加快建立廉租住房和经济适用住房制度。特别是，在发挥市场配置资源基础性作用的同时，明确提出了房地产市场宏观调控的目标，要求做到总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，与经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。始终围绕调整供应结构、稳定住房价格为重点，坚持供求双向调节，综合运用经济、法律和必要的行政手段进行调控。同时，调整和完善住房公积金管理体制，加大归集力度。2007年，提出廉租住房制度由最低收入家庭逐步扩大到低收入家庭，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，进一步明确了对应不同人群的住房政策体系。

　　（二）与经济体制改革进程相适应的住房新体制基本确立。2007年，城镇住房私有产权比重超过80%。商品住房已经成为城镇住房供应的主体。商品住房投资占城镇住宅投资的比重超过85%，竣工面积占城镇住房供应量的比重超过72%。2007年末，房地产贷款余额已突破4.8万亿元，占金融机构贷款余额的18.4%。其中，个人住房贷款余额超过3万亿元，是1998年（不足200亿元）的150多倍。基本形成了投资主体多元化、资金来源多渠道的新格局，改变了由国家、单位负担的公房管理模式，建立了与住房商品化、社会化相适应的专业化物业管理体制，物业管理服务的覆盖面已经接近50%%。房地产业成为国民经济的支柱产业，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重达到10%，对经济增长的贡献率接近20%。

　　（三）居民住房状况得到了明显改善。在城镇人口不断增加的同时，人均住房建筑面积从改革之初的6.7平方米逐步提高，特别是近五年来，城市年均住宅竣工面积超过6亿平方米，全国4000多万户城市家庭通过购买新房或者二手房改善了住房条件，人均住房建筑面积由22.8平方米提高到约28平方米。住宅成套率超过80%，住宅的功能、质量和基础设施配套水平不断提高，多数家庭住房条件有了较大提高。城镇居民住房资产占家庭总资产的比重超过50%。截至2007年底，住房公积金累计帮助4400万职工改善了住房条件，廉租住房制度累计帮助95万户城市低收入家庭改善了居住条件，每年还对近30万户承租公有住房的低保家庭实行租金核减。截至2006年底，经济适用住房制度（含单位集资合作建房）累计解决了1650万户中低收入家庭的住房问题。农村住房设施逐步完善。

　　二、着力改善民生，加快推进住房保障制度建设

　　五年来，落实中央构建社会主义和谐社会、加快以改善民生为重点的社会建设的战略部署，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

　　（一）健全廉租住房制度。1998年实行住房分配货币化以来，对最低收入家庭实行廉租住房制度。根据2005年调查，全国人均10平方米以下的低收入住房困难家庭约1000万户，其中低保家庭400万户。相当一部分低收入家庭住房比较困难。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）提出，扩大廉租住房制度保障范围，逐步由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。保障对象和保障标准实行国家统一政策，地方根据经济发展和住房实际水平，因地制宜地确定；在加大廉租住房建设力度、增加廉租住房房源的基础上，住房保障方式实行租赁补贴和实物配租相结合，以发放租赁补贴为主；保障资金纳入各级财政预算。对中西部财政困难地区，中央财政2007年首次通过预算内投资专项补助和廉租住房专项补助资金，给予51亿元支持。2008年增加到68亿元，体现了中央政府解决低收入家庭住房困难的决心，为地方各级政府特别是省级政府起了示范作用。同时，完善动态监管机制，对廉租住房保障对象实施准入、退出管理。

　　（二）改进和规范经济适用住房制度。1998年，实行以经济适用住房为主的住房供应体系，对落实停止住房实物分配，培育房地产市场，拉动内需，克服亚洲金融危机对我国的影响起到重要作用。同时也存在制度不够完善，政策措施不配套，多数地方经济适用住房供应比例偏低等问题。2005年，国务院将供应对象调整为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。2007年，明确在继续实行土地划拨的同时，政策性收费由减半改为全免；重申购房人拥有有限产权，严格供应对象的准入、退出机制；合理确定经济适用住房标准，建筑面积控制在60平方米左右；严格经济适用住房上市交易管理，5年内不得直接上市交易，确需转让的由政府回购，5年后上市的应交纳土地收益等价款；重申单位集资合作建房纳入经济适用住房制度，进一步加强管理。目前，我国经济适用住房制度已成为使具有一定支付能力的低收入群众改善住房条件、享受社会公共资源分配、增加财产性收入的重要途径。

　　（三）推进棚户区改造和旧住宅区整治。由于历史原因，在一些地方形成了棚户区，主要居住着困难群体。国务院明确要求城市政府制定计划，加快集中成片棚户区改造，使困难住户的住房条件、小区环境和配套设施得到改善。几年来，通过实施棚户区改造，500多万居民改善了居住条件，拥有了自己产权的住房，促进了社会和谐稳定。旧住宅区物业管理体制和维修资金制度与现行体制制度存在着差别，与新住宅小区生活环境存在差异，开展旧住宅区综合整治，改善居住条件和人居环境符合民心民意。主要是按照政府主导、居民参与的原则积极推进，重点是房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造，使旧住宅区居民享受到住房制度改革和经济发展成果。

　　（四）多渠道改善农民工（城市新居民）居住条件。全国有1.3亿农民工进城务工。农民工是城市的劳动者和纳税者，保障其合理的居住条件是城市政府和企业的责任。国务院明确要求，在强化用工单位责任前提下，农民工集中的开发区和工业园区建设一批农民工集体宿舍。一些地方实施城中村改造，集中建设面向农民工出租的集体宿舍。同时，鼓励有条件的地方比照经济适用住房政策建设农民工住房。这些政策措施是中国特色城镇化道路应有内涵，是促进农民增收的必要条件。

　　三、审时度势，引导和调控房地产市场健康发展

　　五年来，随着工业化、信息化、城镇化进程加快，我国房地产市场经历了由拉动内需，到控制固定资产投资规模、更加强调资源环境约束、更加关注和改善民生的发展过程。

　　（一）坚持市场化改革方向，不断完善市场机制。实行住房分配货币化改革，促进了房地产市场发育和发展。根据多数家庭通过购买或租赁普通商品住房解决住房问题的实际，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）明确要求正确运用政府调控和市场调节两种手段，坚持住房市场化、社会化改革取向，坚持廉租住房制度和经济适用住房制度的同时，完善房地产市场体系，扩大市场机制的作用范围，增加普通商品住房供应比例，搞活住房二级市场，规范发展住房租赁市场。总体政策导向由扶植住房消费向有计划、有步骤地调控和引导合理消费过渡。围绕宏观调控目标，适时出台相应措施。2005年，明确了享受优惠政策普通商品住房的标准，完善了对居民改善居住条件的住房消费支持政策，建立了普通商品住房供应总量调控和建设保证机制。2006年，要求重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并提出了三条措施。一是建立住房建设规划制度。依据规划，制定年度建设计划，稳定社会预期。二是对中低价位、中小套型普通商品住房建设比例提出了量化标准。新审批、新开工的商品住房建设，建筑面积90平方米以下套型面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%%以上。三是完善了适合当地群众需求的住房的价格形成机制。对这类项目，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位（即限价商品房）。这是运用市场机制调控房价的重要措施，增加限价商品房供应对于平抑房价、遏制投机投资、解决当地居民合理的自住需求等方面起到了十分重要的作用。从实施结果看，结构调整有了好的开端。2007年1—11月，各地取得建设工程规划许可证、施工许可证的项目中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重分别为58.7%、55.8%，分别比2006—2007年度提高6和4.7个百分点。

　　（二）重视房地产市场健康发展对国民经济运行的影响。适度住房投资和居民住房消费，事关改善居民住房条件，事关金融稳定和土地合理利用，事关经济社会持续健康发展。针对部分城市房地产开发投资增长过快，带动固定资产投资规模过大等问题，明确省级人民政府负总责，并落实市、县人民政府的责任。完善和落实调控政策、监管制度，采取措施增加普通商品住房供应，保持房价基本稳定，整顿和规范房地产市场秩序。针对一些地方商品住房供应结构不合理，与广大居民承受能力相适应的中低价位、中小套型普通商品住房供应不足，房价上涨过快，超出群众的承受能力等突出问题，中央要求发挥好城乡规划、土地、税收和金融政策的调控、引导作用，坚持国家统一政策，各地区因地制宜、分别决策，促进了房地产市场持续健康发展。

　　（三）推进住宅产业化，建设省地节能环保型住宅。符合我国国情的住房建设模式的具体要求，就是大力发展省地节能环保型住宅，应当是面积不大功能全、占地不多环境美、造价不高品质好的住房，是采用先进技术的住房。目前，我国住宅建设生产方式仍然比较粗放，集约化程度低、科技贡献率低、劳动生产率低，而成本高、能耗高、污染严重，与推进可持续发展的要求有较大差距。近几年来，我们以城乡规划的编制和实施为龙头，以科技创新为支撑，以技术标准为保证，以住宅产业化为实现途径，做到节地节能节水节材（四节），降低使用过程总的资源消耗。完善相关的经济政策、技术政策和推进机制，发挥企业在推进住宅产业现代化中的主体作用，通过对新技术的研发和新材料的应用推广给予必要的扶持，并完善住宅性能和部品认证、淘汰制度，努力提高住宅建设的科技含量和住房质量。总体看，我国住宅产业化进程加快，“四节一环保”技术得到推广和应用，住房综合品质和居住环境有了明显改善。

　　四、坚持深化改革，全面落实住有所居目标

　　今年政府工作报告明确提出了我国住房和房地产市场发展的三条指导原则和今年工作的四项措施，具有长远的战略意义和现实指导作用，关键是统一思想，抓好落实。

　　（一）建立科学合理的住房建设和消费模式，引导居民适度消费。我国是发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展过程中，资源相对不足，生态环境承载能力弱。以较小的资源环境代价，解决好人口大国城镇化过程中的住房问题，是各级政府面临的重大挑战。按现行城市规划和居住区规划标准计算，以户均90平方米计，每年新增居住用地可建造305万套住宅，可解决910万人口的住房问题，远不能满足城镇化过程中新增人口的住房需要。必须建立科学合理的住房建设和消费模式，通过适当的税收优惠、信贷扶持等经济政策，着力增加中低价位、中小套型住房供应，鼓励发展省地节能环保型住宅，积极推进住宅产业现代化和“四节一环保”的技术运用；引导居民树立适度、梯次的消费理念，树立健康文明、资源节约的住房消费观念。

　　（二）健全住房保障体系，积极解决低收入群众住房问题。实现中央已经明确的“十一五”末“使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善”的目标，重点是完善和落实廉租住房制度，确保保障资金和土地供应到位，加快廉租住房建设，增加房源供给，提高实物配租比例，切实改善低收入困难家庭的居住条件。继续落实改进和规范经济适用住房制度的各项要求，重点是规范建设标准、规范供应对象、规范上市交易管理。加大政府投入，鼓励社会力量参与，加快棚户区改造步伐，推进旧住宅区综合整治，使更多低收入群众分享改革开放和经济社会发展成果。同时，还要按照城市统筹规划、用工单位负责、政府政策引导的原则，多种途经逐步改善农民工居住条件。

　　（三）完善住房供应体系，帮助中等收入家庭解决住房困难。要继续加大住房结构调整力度，坚决落实中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的土地供应量不得低于居住用地供应总量70%的规定，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。在房价较高、上涨较快的城市，加大限价商品住房的供应规模，既满足中等收入家庭的自住需要，也具有抑制房价过快上涨的作用。当前，部分中心城市房价和房屋租金高位运行，中等收入家庭既买不起商品房，又不符合廉租住房保障和经济适用住房供应条件，成为当前住房突出问题。根据部分城市的实践，借鉴国外经验做法，要发挥市场机制的作用，政府也要给予适当的帮助。要探索建立多渠道的投融资机制，发展公共租赁住房，主要面向无力进入市场购买或租赁住房的中低收入家庭、新职工和进城务工人员。建立公共租赁住房制度带有战略性，任务紧迫。要完善住房公积金制度，提高中低收入家庭住房支付能力，同时在贷款使用上向中低收入家庭倾斜。

　　（四）加强房地产市场调控和监管，促进国民经济持续健康发展。房地产业是国民经济的支柱产业，与金融安全和宏观经济稳定的关系十分紧密。房地产价格的波动，对银行乃至整个宏观经济都具有重大影响。必须继续坚持国务院已经出台的各项政策措施，加强房地产市场调控。制定公布住房建设规划，落实有区别的税收、信贷政策，稳定市场预期，引导理性投资和合理消费。必须加强房地产市场监管，严格房地产市场准入和退出，强化土地供后监管、严查囤积土地行为，加强交易行为监管、严格执行商品住房明码标价和价格申报制度，规范发展物业管理服务等。通过各项调控和监管措施的落实，保持房地产市场平稳运行，促进国民经济健康发展。 建设部部长 汪光焘