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| 用“空置与住宅超标税”为物业税打前站 |
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| 2008-3-27 11:56:02 来源：中国房地产报 |
如果说物业税与燃油税是近期公众关注的焦点，相信不会有太多人反对。比较而言，燃油税的影响范围远小于物业税。今年以来，国际油价持续飙升，国内的房价也是当仁不让。实施燃油税的呼声很高，但具体问题似乎至今不明。物业税与燃油税有异曲同工之处，又更甚于彼。
由于近两年来房价持续上涨令公众忧心忡忡，有关征收物业税平抑房价的建议不断被提出来。最近，更是有人开始预测物业税的具体开征时间。许多人希望物业税能够起到使囤房人“买得起，住不起”的作用，从而达到抑制房价的目的。在笔者看来，恐怕又要让同志们大失所望了。在当前宏观经济趋向过热之际，抑制投资过快增长、保持经济平稳高速发展依然是国家的大政方针，短期内住宅市场供需失衡局面尚无法打破，任何“猛药”都无法在保持经济稳定前提下快速调低国内房地产价格走势。让物业税来担纲此任亦无可能。
到目前为止，虽然全国已有十省市实施物业税空转，并且今明两年有可能实施“空转实”。但是，物业税在国内大规模实施的基础并不牢固。首先，国内住宅物业所属的普查工作似乎刚刚开始不久，将全部住宅的所有权搞清楚恐尚需时日。一个提高首付到底按“户”还是“个人”的问题尚且引发争议，物业税征收牵扯千家万户，权属问题若有疑义，征税绝无可能。此外还有许多问题仍不明朗。比如物业税开征后，是否取代土地出让金？这个问题相当重要，并引申出另一个问题：如何对市场存量房屋（已经在开发阶段一次性缴纳了土地出让金）征税？在房屋估值上两者亦需要不同处理。此类问题不胜枚举。
实施物业税存在许多不确定因素，却被众多人士捧为房价拐点的决定性力量，让人费解。难道宏观调控已无计可施，只能将物业税当成最后一棵“救命稻草”？实际情况其实没那么悲观。宏观经济依然保持快速健康发展，并未出现实质过热；通货膨胀亦未出现。中央又将采取措施切实提高人民收入水平，而房地产住宅保障体系的重构亦处于快速推进状态。
而物业税能够降房价之说，笔者亦有不同意见。物业税一旦开征，从住房的全部寿命成本分析，彼时价值或许远高于今日的房价。对于投资者而言，则有利于其以更小的成本取得住房并在短期内加价转让。国内物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。上述各项费用中前两项是针对特定对象的保有税，第三项是转让方面的税收，仅土地出让金为开发阶段收费。而土地出让金在多数天价地块中占比远小于拆迁成本与土地溢价，所以开征物业税对于住宅开发成本的影响不是决定性的，远不至于达到四成之多，更何况当前的房价与成本之间并非完全相关。因此，开征物业税导致的房价变动恐怕不会令人满意。
换一个角度，笔者希望开征物业税不要增加广大普通公众的税负。在此，笔者有个建议，如果物业税能够实施，那么不妨先试试开征“空置与住宅超标税”，对空置住宅与超标大户型住宅征税。理由有三：一是针对豪宅征收税费相信不会引发争议，主要是合理确定人均住宅指标，在此笔者认为依套内建筑面积制定标准更加合理；二是应该鼓励投资者将持有物业用于出租，一方面解决部分暂时买不起房的公众居住问题，同时国家也可收取经营税与所得税；三是针对单纯用于投资的空置房征收相应的惩罚性税收，以此抑制住宅炒作之风，促进资源的有效利用。
从长远分析，开征物业税是必然之举。但过渡期如何处理好相关问题是考验管理者水平的重要指标。因此才有那么多人献计献策，希望主管部门不要把物业税误当成宏观调控工具仓促出台，否则好事也有可能办坏。（姜炜） |
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