【编者按】 近年来, 因开发商违规使用商品房预售款而引发的房地产纠纷时有发生, 不仅给购房人造成巨额的财产损失, 还严重影响社会和谐。对预售款实施有效的监管, 规范预售款的使用, 是保护预购人正当利益、防范金融风险的重要手段, 也是完善预售制度的重要内容。目前, 国内一些城市在积极探索通过不同的模式, 对商品房预售款实施监管, 如广州、佛山的政府部门监管模式, 杭州的商业银行监管模式, 济南的社会中介机构监管模式。现将中国房地产及住宅研究会编发的《房地产产权产籍简报》第16期刊登的《南京市商品房预售款监管办法》及《南京市商品房预售款监管操作细则》予以转发, 供各地学习参考。

 

 

　　第一条  为规范商品房预售款的监督管理, 保障预售商品房当事人的合法权益, 维护房地产市场秩序, 确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险，根据《城市商品房预售管理办法》等法规, 结合南京市的实际情况, 制定本办法。

 

　　第二条  凡在南京市行政区域内从事房地产开发企业, 取得《商品房预售许可证》预售的商品房项目, 其商品房预售款的收入、支出和使用依照本办法。

 

　　第三条  本办法所称的商品房预售款是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前出售, 由购房人按商品房预售合同约定支付的预购房款 ( 含商品房按揭贷款 )。

 

　　第四条  市房产管理局为商品房预售款监管的主管部门, 负责监督本办法的实施。具体履行的职责:

 

　　1、督促检查商品房预售款监管的实施情况;

 

　　2、办理商品房预售款监管合同的备案工作;

 

　　3、受理商品房预售款的收缴、使用中的违法违规行为的投诉。

 

　　第五条  房地产开发企业根据建设项目实际情况, 可按幢、按建设项目分期规模或建设项目全部, 在商业银行分别开设商品房预售款监管账户 ( 下称“监管银行” )。商品房预售款的使用原则上采取封闭式的管理模式。

 

　　第六条  房地产开发企业在申请商品房预售许可证前, 应当与设立监管账户的银行 ( 下称“监管银行”) 共同签订商品房预售款监管协议, 并向监管银行提供以下资料:

 

　　1、监管项目 ( 按幢或多幢 ) 的工程形象进度表;

 

　　2、监管项目各阶段的资金使用计划;

 

　　3、监管项目工程预算清册;

 

　　4、投标文件、中标通知书;

 

　　5、监管银行要求的其它资料。

 

　　第七条  房地产开发企业应在商品房预售款监管协议签订后的五日内持该协议 ( 一式三份 ) 至市房产管理部门备案。并提交以下资料:

 

　　1、监管项目的 ( 按幢或多幢 ) 工程形象进度表;

 

　　2、监管项目各阶段的资金使用计划。

 

　　第八条  商品房预售款应直接进入相应的监管账户, 开发企业凭购房人的缴款凭证为购房人开具售房发票。

 

　　第九条  开发企业申请使用商品房预售款时, 应当向监管银行提交下列资料:

 

     1、商品房预售款使用申请表;

 

     2、该项目的监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明。

 

　　第十条  监管银行应按监管协议所议定的监管标的 ( 按憧、 多幢或分期项目 ) 建立商品房预售款收缴、支出台账, 并根据建设项目分部分项工程预算清册、资金使用计划审核开发企业申报的资料, 符合条件的, 自申请之日起五个工作日内进行付款。

 

　　第十一条  开发企业应按月向房产管理部门申报建设工程完成的形象进度以及银行出具的预售款资金收缴、支出对账单。房产管理部门应对各建设项目的商品房预售与其预售款入账情况、 建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监管。

 

　　第十二条  监管银行在商品房预售款监管过程中, 在保证建设工程资金使用的条件下, 在监管账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时, 可允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用。

 

    第十三条  商品房建设项目竣工交付后, 开发企业应持建筑安装工程竣工验收备案表向银行申请注销监管账户, 监管银行在与开发企业办理结算手续后, 注销其监管账户。 同时开发企业应将监管银行注销账户的证明报房产管理部门。

 

　　第十四条  开发企业提供虚假申报材料开设监管账户, 骗取工程建设资金或擅自截留、挪用购房人房款的或不将购房人房款打入所设定的监管银行指定账户的, 一经查实, 房产管理部门将立即停止该建设项目的销售, 责令其限期改正, 可处以 3 万元以下罚款, 并承担相应责任。 同时将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的诚信系统。

 

　　第十五条  建设项目的监理单位提供虚假的建设项目分部分项工程施工完成证明, 造成开发企业因超前超额支取商品房预售款而影响工程按期竣工的, 应承担相应的法律责任。

 

　　第十六条  监管银行未按要求受理、审核开发企业使用商品房预售款的申请资料, 超前超额支付商品房预售款, 导致工程无法竣工的, 除承担相应责任外, 不得再进行商品房预售款的监管。

 

　　第十七条  本办法自 2007 年 10 月 1 日起施行。

 

 

　　为贯彻落实《南京市商品房预售款监管办法 ( 简称《办法》),有效保证开发建设项目的商品房预售款监管到位, 特制定本操作细则:

 

 

　　1、开发企业在办理商品房预售许可前, 应与相关商业银行签订商品房预售款专用账户监管协议书, 明确双方的责任和义务。

 

　　2、商业银行在与开发企业签约前, 应核对开发企业所提交的项目工程预算清册和投标、中标通知书, 确定该标的所需监管资金的总额度。为防止不可预见事件的发生, 保证扫尾工程的资金, 监管资金的总额度应为监管标的建设资金总额加上建设资金总额度乘 20% 的不可预见费支出。 即监管资金 = 建设资金总额度 (1 + 20% )。

 

　　3、监管协议应明确所设立的银行监管账户和账号, 同一个项目可以按项目也可以按幢为单位设立监管账号。

 

    二、监管协议的备案

 

　　1、开发企业应持与商业银行签订的监管协议 ( 一式三份 )到房产管理部门办理备案手续, 并按《办法》要求提交相关材料;

 

　　2、房产管理部门加盖备案专用章后留存一份, 并按监管标的建立文档, 同时将相关信息录入商品房预售款监管信息系统,并实行全过程监管。

 

    三、预售款入账

 

　　1、开发企业或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款 ( 含按揭贷款 ) , 由购房人持交款单至监管银行进行付款或用监管行提供的 POS机刷卡入账。预售人也可以代收代缴, 但必须当日进账。

 

　　2、监管银行应按监管办法与监管协议的要求, 严格实行专款专用, 对所收取的房款 ( 含按揭贷款 ) 按形象进度计划提供建设资金。

 

　　3、开发企业所收的商品房预售款总额小于监管标的所需监管资金总额时, 除可按所收取的款项提取税金外, 不得截留或进入其它账户。

 

 

　　1、开发企业根据建设工程完成的形象进度和建设资金使用计划, 向监管银行提出资金使用申请, 并提交该项目的监理单位出具的建设工程形象进度相关证明;

 

    2、监管银行对所提交的资料进行审核, 符合条件的, 应在 5 个工作日内进行支付;

 

     3、开发企业在销售中若发生退房的，监管银行应在审验退房资料后，将该套房屋所收取的预收款退还给开发企业；

 

　　4、在建设过程中, 若发生较大的工程变更或设备更型, 涉及建设资金变动, 开发企业可申请变更工程预算清册, 调整监管标的建设资金的总额度。 但应向监管银行和房产管理部门提供设计单位或规划部门的变更核定单及建设费用增减预算书以及设备定购单, 监管银行根据工程变更核定单和建设费用增减预算书调整监管标的建设资金的总额度。

 

　　5、若监管账户上的资金额度小于该监管标的的监管资金总额度时, 监管银行不予支付。 若监管账户上资金额度大于该监管标的的监管资金总额度时, 大于部分的资金开发企业可还贷或调用。

 

 

    1、监管银行应按月出具其监管标的预售款资金收支情况出对账单。 开发企业在获取对账单后应附上已售房屋房款收缴明细表。 同时报送市房产管理部门备案。

 

　　2、房产管理部门应不定期对各项目的建设工程进度情况进行抽查, 并与上报的形象进度表进行核对。

 

    六、监管账户结算及注销

 

　　1、开发企业在取得《建筑安装工程竣工验收备案表》后, 方可向监管银行提出监管账户的结算和注销的申请, 经监管银行审验后, 办理结算与注销监管账户手续, 并出具监管账户注销证明;

 

　　2、开发企业在办理该项目权属初始登记时, 将监管银行出具的注销证明报市房产管理部门, 同时办理注销监管手续。

 

    七、房产管理部门监督工作

 

　　1、按建设项目及监管协议的监管标的建立文档, 设立电子台帐;

 

　　2、通过房地产综合业务网中商品房成交情况、监理单位盖章认可的建设工程完成形象进度证明及银行出具的收支对账单, 对监管标的预售款的收缴、使用进行动态监督;

 

　　3、受理和查处商品房预售款使用、收缴中违法违规行为。