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| 建设住有所居的住房体系的政策取向 |
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| 2008-4-10 9:53:29 来源：中国发展观察 |
建设住有所居的住房体系，要在住房体制改革的过程中、快速城镇化进程的特定历史阶段看待我国的住房问题，要立足于我国人多地少、能源短缺的基本国情来确定我国的住房发展模式，要处理好房价过快上涨与居民住房可支付能力相对不足的矛盾。
我国现行的住房政策坚持市场化取向，积极探索解决中等收入家庭住房问题的制度措施；明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点，住房保障是政府公共服务的重要职责；调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小户型的普通商品住房；住房建设用地的供应总量仍然存在较大的制约，在供应结构上向保障性住房和普通商品住房倾斜；住房抵押贷款实行差别化政策，银行提高房地产开发贷款门槛；现有住房税收政策不适应市场经济要求，保有环节缺乏统一的不动产税，流转环节的税负过高；节能省地住宅政策积极推进。
在此，对住房政策的未来发展方向提出几点建议：
1．建立适合我国国情的住房建设模式和消费模式
注重资源节约，以发展中小户型住房为主。按照联合国提出的"人人享有适当住房"的目标，实现"人人有房住"，应当把"低端住房不能太简，高端住房不能过奢"当作引导的标准。立足于我国人多地少的特殊国情，应对住宅户型进行控制和引导，以建设中小户型住房为主。同时实现在较小的住宅空间内创造较高的居住舒适度，合理而高效的利用居住空间。在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通商品住房给予优惠政策支持。
居住目标的关注点应从单纯居住面积的增加向综合居住品质的提高转变。居民住房条件的改善，不仅包括人均居住面积的适度提高，更为重要的是住宅的居住功能的完善、建筑工程质量的提高、基础设施条件的完备，配套设施的便利、居住环境的改善和物业管理服务水平的提高等综合的居住品质的提升。
建立合理的住房建设模式。提高住宅规划与设计水平，通过产业化生产，提供"面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美"的住房。同时也要注重旧住宅区的整治改造，通过对旧住房的改造更新实现功能的改善和提升，促进全生命过程中的能耗降低和使用安全。
引导住房的适度消费。立足国情，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，坚持"保障生存性需要，支持自住性需要，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需求"。优先满足居民的基本住房需求，完善相关的金融税收政策，支持合理的住房需求；遏制不顾资源环境承载力的奢侈需求，住房消费不能完全依照社会财富的增多、人们收入水平的提高无限扩大，对住房消费应进行适当约束，对奢侈性的住房消费，依资源占用和能源消耗高低，采取限制性、惩罚性政策；引导居民梯度改善居住条件，通过不断规范发展二手房市场和住房租赁市场，引导居民建立"租售并重"、梯次改善住房条件的观念。
2．继续完善低收入家庭的住房保障体系，满足低收入家庭的基本住房需求
继续建立健全廉租住房制度，加强经济适用住房的建设和管理，经济适用住房政策要调整到位。
加大廉租住房房源建设筹集力度，增加供给量。对于低收入家庭的住房保障，我国政府提出的2008年廉租住房制度建设的阶段性目标是：2008年年底前，所有市、县对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭，基本做到应保尽保。东部地区和其他有条件的地区要将廉租住房保障范围扩大到低收入住房困难家庭。按照"广覆盖、保基本、可持续"的方针，健全廉租住房各项制度。现阶段重点要加大廉租住房房源建设和筹集力度，增加供给量。
城市政府应确保廉租住房和经济适用住房的资金投入和土地供应。落实中央廉租住房保障专项补助资金、新建廉租住房中央预算内投资补助资金等资金投入，落实廉租住房、经济适用住房建设用地安排，确保资金、土地等优惠政策落实到位。
尽快组建住房保障工作机构。落实工作机构是建立健全住房保障制度的重要组织保证。中央编办已批准建设部(现住房和城乡建设部) 单独设置住房保障司，目前已经完成这个司的组建工作。省级及其以下建设行政主管部门应尽快组建相关工作机构，完善工作机制。
3．继续稳定住房价格，使之与中等收入家庭的支付能力基本适应
当前，应继续落实房地产市场调控政策措施，着力调整住房供应结构，稳定住房价格，要防止和抑制房价过快过高上涨，使住房价格与中等收入家庭的支付能力基本适应。
对于商品住房价格高位运行和上涨较快的大中城市，2008年度批准规划的商品住房建设中，要增加限价商品房供应，帮助中等收入家庭解决住房问题。在着力解决低收入群众住房困难的同时，鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。
4．编制、公布和实施住房建设规划
住房建设规划是有步骤地实施住房建设的基本依据，同时也是土地供应规划编制的依据。编制好住房建设规划，有利于住有所居目标的最终实现。公布住房建设规划，可以稳定消费者心理预期，对稳定房价有十分积极的意义。
我国政府对未来住房建设规划的编制提出了明确的要求：要求各地抓紧制定和落实未来两年住房建设计划和五年规划，并向社会公布。2008年1月底前各地陆续公布了2008年度住房建设计划。2008年3月底前公布2009年住房建设计划。2008年6月底前要公布2008-2012年住房建设规划。重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目，控制单宗土地供应规模，明确项目开竣工时限，确保供应出去的土地能够及时开发建设。房价较高、涨幅较快的大中城市，要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，加大限价商品房供应规模。
5．规范住房市场秩序，健全相关法律制度
规范住房市场秩序。完善市场运行规则，营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的住房市场环境。积极推行规范化管理，完善审批程序，建立"谁审批、谁负责"的责任追究制度。充分发挥行业协会组织自律作用，制定和完善行规行约，扩展企业信用档案的征集范围，建立信用监督和失信惩戒制度，推进诚信体系建设。健全预（销）售合同网上即时备案和信息公示制度。建立商品住房销售合同履约担保制度。加强房地产广告管理和展销活动的审查和监管。畅通投诉、信访渠道，建立部门联动、分工明确、责任到位、齐抓共管的查处机制，切实保证各类违法违规行为得到及时查处。
健全相关法律制度。住房市场的健康发展，需要法律制度的有力支撑。进一步完善住房法律法规和相关政策，切实做到有法可依。积极落实《物权法》中有关对不动产权利人利益保护的各项规定。研究制定《住宅法》，维护住房公平和保护低收入者的居住权，形成城乡统筹的住房政策框架，将进城农民工等特殊群体住房问题纳入住房政策体系。（陈 淮/住房和城乡建设部政策研究中心主任，本文节选自中国发展研究基金会提供的背景报告） |
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