房地产不仅关系到居民的生活质量和财务状况，也与中国的经济发展息息相关。但是今年的房地产行业注定面临诸多艰难。自从年初有过关于房价拐点论的争论之后，美国次贷风波对中国房地产商的冲击也愈演愈烈，一些开发商直接面临着资金紧张的问题，似乎整个房地产行业都进入了一种山雨欲来风满楼的氛围之中。对此，中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮、华远集团总裁任志强、棕榈泉集团公司董事长曾伟、SOHO中国有限公司董事长潘石屹、高盛集团董事总经理胡祖六，12日就一些市场热点和老百姓关心的话题在博鳌亚洲论坛进行了热烈的讨论。

   房产冬天

    利好因素逆转短期不乐观

    在宏观调控的背景之下，一些房地产企业现在很缺钱。这是不是预示着，房地产的冬天来了？

    陈淮：四季轮回是客观规律，市场中的冬天也肯定会来，不管我们愿不愿意。但是，我不认为冬天就代表困难。实际上，我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷。中国的城镇化不管有没有美国的次贷危机，也不管有没有2008年的奥运会，它总之是一个需要二十到三十年才能完成的长期发展战略过程。所有的这些突发事件或者是重大项目，它影响的只是资金或者资源积聚在空间上的结构关系和时间上的结构关系。

    因此，并不会因为美国出现了次贷危机，中国的房地产就来了冬天。毕竟借给美国那些低端收入群体的银行不是中国的银行，向美国银行借钱的也不是中国的老百姓。

    潘石屹：2008年的房地产一定特别困难。原因有三：第一、2007年中国的房地产企业太疯狂了。根据国家统计局的数字，去年全年房地产的销售额是2.9万亿人民币。而去年中国房地产公司购买土地的资金就超过了3万亿，这些公司的钱已经花得差不多了；第二、中国物价上涨比较厉害，政府实施了从紧的货币政策，而房地产行业是一个资金需求量非常大的行业。所以，房地产今年就缺钱；第三、美国次贷危机对中国经济影响的预期。

    在这样缺钱的时候，开发商的日子今年不好过。 【开发商资金链紧绷 房地产市场或发生根本性逆转】

    任志强：我认同潘石屹的观点，今年是要缩小规模。比如一个公司有10个项目，日子过不下去就卖掉两个项目，我去年就卖了些项目给潘石屹。这种兼并收购在房地产行业里是非常普遍的。

    房地产还比较特殊，房地产兼并收购的时候只要对方的土地储备。所以房地产的兼并收购基本是土地和现金的交换过程。就像我卖给他的两个公司，这两个公司在我的公司序列里没有，但是在他的公司序列里增加两个公司，这两个公司就是两个项目。对我来说，我将地给他，换回了钱。这就难说到底是公司死掉了，还是活着。有可能我这个公司有了钱活得更好，他拿了地也活得更好。那么两家公司就都没有进入冬天。

    胡祖六：我觉得现在有可能是房地产的冬天。因为今年有很多不确定性，表现在宏观调控政策和货币政策方面。开发商过去的信贷非常充足，银行的积极性很高，现在银行就比较谨慎。房地产行业过去一些利好因素，现在都在发生逆转。所以，对于行业的走势，我的看法短期内不乐观。但是，既然说冬天已经到来了，难道春天还会远吗？

    涨价内因

    工业化城市化是根本动力

    对于之前的这一轮房价上涨，你认为当中有非理性因素，还是城镇化的过程当中，需求上升导致的必然结果？

    胡祖六：中国的房价上涨基本上是受基本面的支撑。因为中国的经济表现非常好，工业化、城市化这两个大趋势是推动房地产繁荣的最根本动力和基础。这点现在也没有改变。即使到今天，城市化的浪潮也还要持续十年、二十年、三十年，甚至更多。

    但是，房价的因素非常复杂。比如说利率水平，人均可支配收入的增长、股市的表现，都会体现到房地产的价格上面来。不排除在某些时候、某些地区，房地产的价格已经升得如此之快、如此之高，以至于与基本面有些脱节。

    曾伟：房价的变化就像巴黎的时装界一样，每年所谓的流行色实际上就是几个裁缝店的老板在米兰的咖啡厅里面谈出来的。如果这个裁缝说今年我要红色，那个裁缝说是黑色，还有一个说是灰色，大家就都赚不了钱，只能是在一个流行色的前提下，大家发挥各自的优势，把生意做下去一起赚钱。实际上所谓的流行色，是这几个大佬制定好了的。华尔街今年出现的次贷危机，如果不从中吸取教训的话，美元经济也可能垮台。同时如果这个金融帝国不在里面修改他的游戏规则或者加以健全的话，那么就会更加剧金融的动荡，从而影响到一些新兴国家的发展。

    任志强：我告诉大家几个数字，北京市一季度供应的土地楼面价4300多，去年是3600多，平均增长了33%。这是今年的1月份，在全国大家都说拐点的时候，北京市1月份供应的土地楼面价每平米增长了33.3%。土地价格上涨，房价为什么就不能涨呢？

    河南建业推出了400套房子，当天就有几百号人去摇号；中海西安公司，最近也是摇号卖房，一天把所有推出的楼盘全卖掉。而西安购买100万以上房子的消费者，几乎全都是一次性付款，反而是买100万以下房子的消费者，才会到银行贷款。

    买得起好房子或者大房子的人全部是现金，根本不用贷款。这是中国的特殊现象，我们的富人可能只有20%的比例，但是现在对这些人的房屋供应量只有3%，这是远远不够的。所以，对有支付能力的富人来说，房价还不算高。

    陈淮：大家常说，老百姓一直在关心房价。事实上，这话错了。因为30年前老百姓不关心房价，关心粮票，15年前老百姓关心买彩电。因为现在人们的消费结构发生变化，收入也达到一定水平，人们才会关心房价，因此这个因素导致的房价上涨是理性的。但是，人们的消费结构变了会导致另外一个非常重要的因素——在这个阶段上，人们住房支付的增长速度是远远快于收入增长速度的。如果收入上涨了10%，居住的需求上涨了30%，这就是不理性因素而导致的房价上涨。

   房价走势

    长期来看还可能持续上升

    怎样看待今年房价的走势？

    任志强：房价的短期走势是看调控政策，短期会出台什么政策我不知道，有多大影响我也不知道。所以在短期我认为是不能预测房价的。

    问房价走势之前得先知道中国经济的走势。如果你要问我房价怎么样，我可以告诉大家，只要宏观经济还保持11.9%，房价还得像去年一样保持飞涨。从长期来看，我可以预测：只要中国宏观经济是持续向好的，基本面不变的话，房价迟早还是要持续上升的。房价和宏观经济的关系就像耳朵和身子的关系，如果身子都掉到井里，耳朵一定是挂不住的；相反，只要身子还在上头，你再调控，耳朵也不会掉到井里去。 【房价真的在跌！ 楼市的“腰杆”还能挺直吗？】

    还有一个重要的指标。当一个国家是正利率的时候，资产价格肯定是下降的；是负利率的时候，资产价格一定是上升的。我们观察了很多国家，包括中国从上世纪八十年代开始到现在都算上，这个规律也没有发生过变化。因此，只要我们的利率还不能变成正数，就没有理由让房地产价格下跌。

    潘石屹：我觉得单纯谈房价，就跟单纯谈股票价格一样，如果我们投资者对公司的盈利状况、PE值、市场情况不了解，天天看着是变红了还是变绿了，这就成了赌徒。

    其实我们更主要的要看房价高低的原因是什么，这些房地产企业现在能不能把地建设出来，能不能满足市场的需要。如果市场的需求还是10%、11%的经济增长速度，可是我们这些房地产开发公司只有地，没有钱，巧媳妇儿难为无米之炊，房子的供给就跟不上了。

    曾伟：如果今年流入房地产的资金急剧减少，土地的供应急剧减少，我们供给严重不足，需求却是刚性的。所以我觉得未来的房价还是应该在一个在稳定的基础上，继续有良性的发展。

    因为房价下跌可能会酿成更多的问题。因为今天银行资产的33%-36%是直接投资房地产；再加上各种土地和房子的抵押，已经有50%的金融资产跟房地产有关。如果我们资产的价值下降，会酿成一系列的金融问题，并会对整个就业或社会经济发展造成一个新的打击。所以，我觉得让房价上涨还是良性的，比较健康的。

    胡祖六：影响房价还有一个重要的因素是购买能力，也就是消费者的可支付能力。美国之所以有次贷危机，就是银行和开发商把房子卖给了那些根本没有能力购买的人。这里中国也要引以为戒。

    即使给那些有钱人，也有可支付能力的问题，因为价格的上升可能远远超出可支配收入的增长幅度，这时候房子就越来越贵，越来越买不起，这时候房屋的价格上升，就受到很大的牵制。

    陈淮：建设部门今年难在哪里呢？假如说根据我们的资金可供量、国民经济的经济承受程度、物价水平可以承受的程度、金融机构可以承受的程度，中国2008年可以建100栋楼，现在开发商非要建110栋，政府就得调控一下。但事实上我们的风险可能不是110栋只盖了100栋，而是其中70、80栋都建到七、八层停下来，成为烂尾楼。这是我们在今年的不确定因素。

    次贷因素

    影响不大

    但仍需提高警惕

    次贷导致中国的出口可能会有困难，所以要启动内需。如果楼市低迷的话，是不是能够启动内需，从而带动中国的经济增长呢？

    胡祖六：发生在美国的这场次贷危机对我们中国还是有很多有益的启发和激进作用的。首先，地产跟金融是密不可分的，地产一旦出问题对整个金融体系和宏观经济有很大的影响；其次，我们要避免中国特殊论，不要因为中国地大物博、或者是过去三十年来中国经济持续高涨，发生在美国的金融危机，就永远跟中国无缘。

    我看到很多国家过去十几年来都从不同程度上经历过房地产泡沫。澳大利亚、新西兰、西班牙、法国、爱尔兰、荷兰、英国，都有一些很惨痛的教训。其实亚洲金融危机也跟房地产密不可分。在泡沫破灭之前，房地产是涨得最快的资产，而泡沫破灭之后，房地产也是跌得最惨的资产。所以，我觉得中国经济需要对美国的次贷危机引以为戒。

    陈淮：没有一个规律说在房地产低迷的时候就不能启动内需，也没有任何证据证明次贷危机会影响到中国经济的增长。

    比较权威的统计，次贷危机造成的损失将达9450亿美元。实际上美国的低信用群体欠银行一共多少呢？只欠2000亿。2000亿并不是都还不上，原来估计正常按揭贷款的呆坏帐率是5.8%，他们现在有4%-5%还不上。美国政府替他们把他们还不起的都还了，甚至把借银行的钱都还了也不过是小事一桩，也绝对到不了9450亿美元。那是怎么到的，又是怎么对世界经济造成影响的？

    现在我就试着解释一下次贷危机，次贷危机起源于张三欠李四一百块钱，张三可能还不上；于是就有些人打赌说张三还不还得上李四的钱，这些人下了一百万块的注；后来又有一些人打赌“说张三还得上”的人赢，还是“说张三还不上”的人赢，这些人就下了一千万的注。所谓的9450亿次贷危机，就是这么来的。

    在下注的人里头有多少是中国的开发商、中国的银行和中国的投资者呢？只有我们商业银行买过少量次级债，而且已经割肉了。但是由于中国是一个新兴市场，它的不完善程度、不平衡程度比较高，怕吓唬。别人一感冒、咳嗽，我们就赶紧穿棉袄，容易受到震动。其实，次贷危机对中国经济的影响没有想象的那么严重。

    最近我看到一条消息，经过最后核实、调整，2007年中国经济的增长速度是11.9%，2008年经济增长速度接近于两位数，也意味着我们的经济增长下降了2个百分点，对中国这个经济大国来说，2个百分点足以对供和求，对就业、对区域之间的发展不平衡产生非常明显、大的影响。我们要怎么样避免这样的震动，这才是我们更需要研究的内容。

    调控面对的不确定因素在于那些不愿意进美国、欧洲市场的钱会不会涌到中国来。国家统计局的数据称，一季度中国实际利用外资比去年同期增长60%。那就得警惕了，在调控资产价格时，别让外来资金过多地买走优质资产。因此，在执行调控政策的过程中，降血压要防止把肾损害，在治肾过程中要防止把胃弄伤，这就是中国经济增长面临的问题。（何军 李雁争）