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| 北京建筑设计研究院总建筑师刘晓钟谈我国老年住宅市场化现状 |
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| 2008-6-23 11:32:40 来源：中国建设报 |
对于老年住宅如何发展，国内业界包括社会已探讨多年，但少有人知道一些业内专家，在走过百家争鸣的纸面谈兵阶段后，开始了摸索实践的漫漫征程。不仅借鉴国外相关的成熟经验，同时要结合我国国情和民族心理、文化内涵，从而建成适合我国老年人居住生活的住宅，应该说，这一工作是艰难的，因为它不仅要走过政策的门槛，还要经历市场的检验。这其中，规划与设计的初探，无疑是最为关键的环节，对此，曾经主持设计过多个老年住宅项目的北京建筑设计研究院总建筑师刘晓钟，从国外老年住宅市场发展情况以及我国老年住宅规划设计目前遇到的问题等多个方面和层次，向记者作出了观点性的阐释。
走出老年住宅市场叫好不叫座的尴尬境地
从目前我国城市老年人口收入水平上，可以为了解并预测老年住宅市场打开一扇窗。对此，刘晓钟介绍说，在我国的老年人中，以自己储蓄养老的能占到34%，靠子女养老的49%，这两者加起来可以达到80%多，比例相当高。而靠商业、社会赖以养老的人口比例就要低很多。此外，从北京、上海、广州、重庆四大城市老人人均月收入来看，1500元以上的是7%左右，1000~1500元是20%多，500元以下则占据了最大的比例。“而目前的福利院、养老院也分出了很多档次，”刘晓钟说，“在郊区一般在1000~1500元每个人一月的费用，这一块的量还是比较大的，在城市当中的服务也是1000~2000元左右。”同时，他指出，站在开发商的角度上看，人均消费基本上要在2000~3000元左右才能保证不赔钱，因此，对于开发商们来说，如果做老年住宅、老年公寓，鉴于目前房地产市场情势很好，让他们把资金都压在这上面，是不太现实的。
据刘晓钟介绍，他曾在方庄做了一个老年住宅，做好以后按照老年住宅出售，结果卖价较低，销售不太好，就改成了纯住宅。“后来我们做设计时把望京A4区也做了老年住宅，也是做了这样的概念，但经过分析还是把老年公寓取消了，变成地下车库，感觉卖完后资金回笼比较快，还比较合算。”事实上，资金能否到位的问题和社会承受力度，都会直接影响到老年住宅发展的水平或者时间和进度。“总之，实际上还是与我们的经济发展水平有着密切的关系。”刘晓钟说。
此外，刘晓钟指出，制约老年住宅发展的因素，还有房价过高问题。“在调查中我们发现，44.5%%的老年人都觉得房价过高，”刘晓钟说，“在福利房方面，政府的政策扶持以及社会给予的关怀还是少了一些。”再有，从老年住宅需求内在动力看，尽管老年人整体的收入也在提高，但收入还是偏低的，很多事情无法解决，对自身的生活现状也欠缺满足感。加上老龄化程度的加深，年轻子女亦要秉承“孝道”德行赡养老人，需要充分考虑到父母的需求。同时，目前申请进入福利院的老年人需要排队2年，才可能入住。“从这些方面来说，我们的老年住宅市场的需求内在动力是很大的，走出‘叫好不叫座’的局面也将是不远的事情。”
规划设计后的人性化经营至关重要
尽管不少国家目前都在积极推动老年住宅建设，但各国也都分别规划了适合本国现状的住宅与维护体系。我国历史悠久，有自身特定的文化与审美情趣，以及心理和生活习惯，所以，规划设计老年住宅必须把这些因素考虑进去。刘晓钟介绍说，根据调研发现，就我国老年人的居住习惯来说，在空间的选择上，他们希望环境好、密度低，空间的使用不需要很大，但是要很方便；居住方式上，有的希望跟子女合住，有的希望独立。“包括我们在北京郊区做过调研，像老两口在同一个养老院住的时候，两个人各住各的，住得比较近，可以互相有照顾，但生活起居还是分开的。随着生理、年龄的变化，很多老人有这样的选择。调研之后我们发现了不少新特点。”刘晓钟说。
我国的现有住宅建设较多，就设施本身来说，居住是可以的，但如果打造成老年住宅，就有更多的因素要考虑进去，包括无障碍设计等。刘晓钟表示，这种设施是有待开发的，一些细节设计更需要设计人员的匠心，比如支撑轮椅行动的室内外设施、符合老年人身体条件的家具、屋内格局等。
除对住宅格局和环境的规划外，配套设施和物业管理等软性项目，在建设老年住宅时也需特别关注和合理设计。对此，刘晓钟有自己的见解：“应该说，我们的老年住宅在经营物业管理上与国外比较还是有差距的，这方面没有任何培训。我们在国外也进行过调查，他们的工作人员在上岗之前都要经过心理、技术的培训，还有很多的义工，与社会化结合得很密切，很多志愿者在其中，国家从政策上也给予了很多补助。”
刘晓钟认为，我国在居住区的规划当中，牵扯到老年人住宅的指标要求，政府的管理方面力度还是欠缺的，特别是大型居住区。关键在于如何建立一个监督机制，为老年住宅的开发经营创造良性循环的条件。经政府行为和开发商运作，达成良好的互动。政府应考虑从法律、制度上给开发商一定的优惠政策，将其对老年住宅的投入当作一种社会公益事业来对待，在费用上相应地减免和补助。从开发商角度看来，则可以将经营模式更加细化，从而达成营利方式上的最优。“当然，还有很多问题需要我们直面和解决，包括把老年人的保险待遇、福利设施、医疗统一做成一个配套，融合在一起等。"刘晓钟说。“再有就是老年人居住建筑本身的体制和形式政府也要有一定的支持。随着经济的发展，国家从政策上给予相应支持，而市场需求更大化之后，我们还要从土地政策上进一步完善。” 本报记者 司林
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