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| 如何看待物业企业退出在管项目 |
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| 2008-7-3 10:46:57 来源：中国建设报 |
近段时间，部分城市接连出现一些物业服务企业退出在管项目的现象，在社会上和行业内引起了不同的议论。那么，我们该如何看待这种现象呢？近日，中国物业管理协会会长谢家瑾在接受记者采访时谈了她的看法。
谢家瑾说，首先，要正确认识物业管理是企业和业主通过签订合同而形成的经济活动。企业作为自负盈亏的经济实体，退出长期亏损项目是谋求生存与发展、实现企业自我保护的合理选择和合法权利，符合市场经济基本规律，也有利于物业管理行业的可持续发展。
其次，企业退出一些亏损项目，也符合《物权法》关于管理物业模式多样化的法律规定。对那些大多数业主有经济条件且愿意聘请物业服务企业的项目，物业服务企业应按照合同约定，提供质价相符的服务，获得合理的利润；而对于一些老旧住宅区，业主经济条件普遍较差、物业管理意识淡薄，不一定要请物业服务企业管理，完全可以实行业主自管，或雇请一些秩序维护员和保洁员提供基本的低成本服务。这样既可减轻业主的经济负担，也可避免产生无谓的矛盾。
再次，企业退出一些亏损项目，会加快行业优胜劣汰的进程。一些运行不错的企业舍弃亏损项目后，可以尽早阻断危机的传导，保住其竞争优势。一些原本经营不善和经营困难的企业，在退出压力的考验下，有可能退出市场。而对一些退出的项目，有实力的企业有可能创造条件接盘，以提高其市场规模和盈利能力。因此，经过退出风潮的阵痛，市场会更加成熟和理性，合同双方将更加理智地进行协商和约定各方的权利和义务。
最后，通过部分亏损项目的退出，有利于业主树立“付费买服务”的观念。部分要求得到高标准服务，又不愿付费或要求少付费的业主，在企业退出后会反思失去服务的不便，认识到受损害最大的是业主自己。
谢家瑾说，在客观看待退出现象的同时，政府主管部门和行业协会应高度重视，并做好组织协调工作。对于能够通过与业主协商进行合理的价格调整或适当降低服务标准、或通过企业内部成本控制等措施维持管理的项目，应寻求妥善解决问题的途径，尽可能不采取退出的做法；要引导企业在签订服务合同时，注意针对可能发生的合同期中退出等事宜作出约定。即使是决定退出的项目，企业也必须恪守诚信原则和职业操守，做好解释工作，严格执行退出程序和合同约定，并和有关方面办理交接手续，为后续管理创造有利条件。应严禁出现物业管理企业在一夜间“人间蒸发”而造成垃圾成堆、绿地荒芜等影响居民正常生活的问题，以维护全体业主的利益和社区的稳定。对于企业决定退出的项目，政府主管部门一方面要监督企业有序退出，同时应协调当地街道办事处或社区组织及时指导业主选择适合小区的管理方式，保证平稳过渡。应着眼于建立困难群体居住区的管理保障机制，物业服务企业退出的项目大多是低收入群体集居的老旧住宅区及拆迁还建小区，政府有关部门应抓紧研究解决对策：例如，如何通过政府给予适当的财政补贴或减免物业管理税费等措施，并将此纳入住房保障体系；如何建立业主自管的有序秩序等。要着眼于建立质价相符的物业管理收费机制，引导企业按合同约定提供质价相符的服务，引导业主树立质价相符的物业管理消费意识，将物业管理切实建立在市场经济的平台上，为实现物业管理的可持续发展创造条件。
谢家瑾强调，在全面构建和谐社会的新时期，要实现物业管理又好又快发展，应充分发挥行业协会在促进行业自律、推动公平竞争、协调利益冲突、维护企业权益等方面的独特作用。深圳市去年出台的《深圳经济特区物业管理条例》，不仅明确了物业管理协会作为行业自律组织的法律地位，而且第一次以地方性法规的形式确立了“业必归会”（即“物业服务企业应当自取得资质证书之日起3个月内加入市物业管理协会”）的行业监管规则，在通过地方性法规奠定物业管理行业自律管理的法律基础上作出了有益的尝试。“业必归会”是对我国物业管理行业自律管理的突破创新。“业必归会”后，物业管理企业和从业人员将受到行业协会的监督，如深圳市物业管理协会有权对违规企业和人员采取警告、业内通报批评和公开谴责乃至禁止市场准入的强制惩戒处罚措施。同时行业协会的自律性监管也同样受到全社会的监督。“业必归会”的推行在强化物业管理行业自律管理方面无疑是一个良好的开端。
谢家瑾说，强化行业自律管理，还必须在规范企业经营行为上下功夫。在现阶段物业服务成本居高不下的情况下，个别企业低价恶性竞争、虚假承诺的做法是对物业管理市场的扰乱，会给行业的生存发展带来不利影响；在强调企业社会责任、共建和谐社会的大背景下，个别企业置社会舆论和业主的正常生活于不顾，以种种不正当手段拒绝办理交接手续，甚至突然中断服务、撤出所管物业区域的做法，是极不负责任的，行业协会将对这些企业给予谴责和通报批评。全行业都应形成这样的共识：只有规范从业人员，才能规范物业服务企业；只有规范物业服务企业，才能规范物业管理行业；而行业的规范，是物业管理又好又快发展的基本前提。记者胡春明
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