【全忠】感谢顾会长精彩的总结，十年发展三个居就概括了。顾会长是参加我们国家房地产管理工作30年，开彦老师参与我们房地产的建设、规划、设计也有30年了，也是我们人居委员会的主任。想听听开彦老师一方面从理论的角度，另一方面也从设计的角度谈谈过往10年和未来10年的看法。

    【开彦】刚才顾会长说了易居、宜居、乐居的问题。我们中国房地产10年是从无到有，从有到高品质的过程，这个过程我们花费了很多的心血，也是我们通过市场化的经济、开放式的发展赢得的。我们现在的水平应该是突飞猛进的水平，也让很多人得到了非常满意的房子。但是我们这10年发展尽管很快，但是还是存在不少的问题。

    【开彦】比如说我们在环境建设方面，虽然大家都非常重视园林，但是在生态方面，在跟自然相融合的方面，我觉得多多少少还是不够的。还有我们现在讲节能，讲资源节约型、社会友好型，这一块对我们的要求也是非常高的，这10年发展虽然很快，但是还存在着很多迈不过去的槛。比如说节能的问题，我们国家提出的要求非常高，我们也在做，但是我们回顾一下我们所有建设的房子真正达到节能的为数不多，所以我们至今还停留在3%到5%的节能建筑的水平，大多数建筑还是不节能的。这个问题要通过我们房地产开发商，通过建筑设计，通过科学研究者综合研究迈过这个槛，把住宅节能的问题能够真正落实大实效上。

    【开彦】另外，我们目前很大的部分都存在非理性的问题，就是追求表象化或者是追求没有价值的豪华，这个实际对资源的利用，对我们环境的保护还是不够的。我认为今后要提倡精明增长型，所谓精明就是非常精细的策划、操作，明就是非常聪明、理性的完成事业，通过精明增长的方式使得房地产更加理性、更加完善。我们未来房地产事业有很多文章可以做的，我们的未来是光明的，是非常好的，我们已经认识到这一点。谢谢大家！

    【全忠】谢谢开老师。我们今天在座的还有建设部的赵研究员，大家看到建设部的官员会更想知道，接下来10年从部里的研究来看有什么样的判断。这几天业界也有很多的讨论，大家都说虽然整体市场向好但是未来一两年日子不太好过，听听赵研究员对类似的话题有什么看法？

    【赵路兴】我们今天论坛的主题是讲中国住房和房地产市场10年的发展，我想提醒大家注意三个标志性文件。今天是08年的7月份，在98年7月份我们搞的23号文件，我们通过这个文件解决了增量住房直接出售给大家，实现了住房的商品化、社会化。在这个文件里面我们也提出来，以后中国住房房地产发展供应的框架，包括我们的商品房、经济房、廉租房。经过5年的发展以后，我们在03年的5月出台了一个18号文件，我认为这是指导中国房地产第二个重要文件。18号文件非常鲜明的提出了，要充分发挥市场资源在配置资源上基础性的作用，这是18号文件最核心的思想。所以在这以后的5年中，我们的住房包括我们的房地产，每年以不低于5亿平米的增量在增加，也就是说从那以后的几年中，我们国家在城镇化高度发展的过程中，我们的城镇人口人均每年增加1平米，在我们这么一个5到6亿城镇人口的国家里面，在世界上都是非常了不起的成就。当然了，我们18号文件也提出来要充分考虑中低收入住房问题，要大力发展经济适用住房。

    【赵路兴】在经过几年发展之后，我们城镇居民大部分或者说是主体的住房程度得到了很大的解决，但是这个矛盾也日益的突出，就是我们低收入还有最低收入的住房也有很大的困难。所以在去年我们提出了24号文件，就是城镇居民住房改善有这么大成绩的基础上，我们提出通过廉租住房、经济适用住房政策的改善和规范，通过这个政策有效的解决低收入家庭住房的问题。所以这第三个文件是我们今后一个时期住房保障、住房供应，也是我们房地产开发商要高度关注的文件。保障住房的资金是政府的资金，但是落实的途径还是要靠我们房地产商和房地产市场加以具体的落实。特别是我们通过廉租房、经济适用住房解决低收入家庭住房困难以后，还有一个比较突出的问题，就是我们中低收入包括一部分中收入，也要通过政府的保障，现在在一部分城市试行的租赁住房，还有低价房来解决他们的住房问题，这是我们今后一个时期要做的一个工作。同时，经过最近几年的宏观调控以后，中央非常明确的提出来要逐步建立符合国情的新的住房建设模式，就是我们的开放模式，还有新的住房消费模式。这个就是推进省地环保住宅，通过省地环保住宅实现节能减排，通过低收入住房的解决，依靠我们的制度创新，有效解决中低收入住房问题，通过这两个方向引导我们房地产市场持续的发展。
    【全忠】感谢赵研究员。刚才三位专家基本上是从政策的演变到整个10年的成就，回顾了中国人居10年的发展。在整个发展过程当中开发商也扮演了一个非常重要的角色。我记得奥林匹克花园是99年在广州诞生的，而中体产业一直是体育和房地产复合的实践者，到今天在全国也建过了十多个的奥林匹克花园了。今天我们请到了中体奥林匹克花园管理集团的陈总，我觉得奥林匹克品牌的发展和在全国的落地，也可以感受到中国人居10年的发展，我想听听作为一个企业实践者对中国人居10年的看法。

    【陈顺】10年作为一个行业来说是一个很重要的时期。我个人觉得今年是中国改革开放30年，作为房地产行业来说这10年是各个方面政策出台的10年，是中国房地产行业蓬勃发展的10年。我觉得作为开发商来说这10年是不平凡的10年，从生产资料的取得、土地的取得，我个人觉得实际上是从简单到复杂再到简单的概念。最早的时候土地的取得是甲乙双方谈就可以了，后来随着城市土地的稀有，以及房地产开发商大量的建筑，使得甲乙双方在谈判的时候出现了很多的变故，取得土地的方式渐渐变成了复杂。到8.31大限以后，土地的取得方式又从复杂变成了简单，就是招拍挂。实际上这个简单到复杂再到简单。另外房地产开发商制造的产品也发生的巨大的变化，10年前建设的楼是板楼、塔楼相对比较简单，从户型的设计上、人性化方面相对来说不是太合理。这10年里面我们经历了很多的大事件，包括最近的地震，包括2003年发生的非典，以及各个方面的政策出台，都使得开发商对自己的产品进行了深入的研究。包括这10年中，2005年建设部出台了商品房设计在节能方面的要求，从50%到65%的建筑设计要求。这10年中开发商在建造自己产品的时候也是从简单到复杂，从单一到多样化，包括出现了叠拼、TONM  HOUS，从没保温到有保温，从内保温变成外保温，这些变化得到了市场的认同，这也是10年里面开发商作出的巨大贡献，开发商生产的产品得到了市场的认同也促进了房地产10年的发展。
   【全忠】谢谢陈总。今天在台上就坐的还有一位嘉宾，大家可能不太熟悉，因为他在房地产领域应该算是新兵，他既是政府国有控股公司的董事长，也是一个上市公司的董事长，也是一个房地产开发公司的董事长，他就是南通万通置业的董事长陈照东先生。想听听您从您的角度怎么看待这个事情？

    【陈照东】刚才主持人对我的介绍可能会让大家感觉到我是房地产行业的冒失鬼，一头就扎进来了，我们企业从事房地产业的开发起步很晚。我觉得房地产大家现在讲拐点也好、严冬也好，我过去做过政府主管经济的领导，做过经济结构的调整、产业结构的调整。后来到我也做过企业产业结构的调整。为什么要调整？因为我们面对很多新的情况、新形势，只有调整才可以面对新的发展路径。房地产发展到现在这一步，大家在普遍担忧的情况下，我觉得也可以通过结构调整方面来寻求新的发展路径。刚才各位领导、专家都从宏观、政策的层面，包括从科学发展观、节能减排等等讲了房地产行业发展的趋向。

    【陈照东】我们之所以选择房地产处于动荡的时期，而且是以国有的身份进入房地产行业，这是有我们自己考虑的。我来自于南通，南通是一个非常宜居的城市，是一个地级市。它是紧临上海的，现在苏通大桥已经开通了，我们南通距离上海的直线距离也就是1小时左右。由于处于这样一个独特的区位，就造成了房地产行业在我们南通地区最近几年发生了很大的变化。从4年前苏通大桥的建设、开通以后，南通商品房价格基本上是每年增加1000元。也就是说三五年前南通的房价处在2000元左右的基础上，到目前城市商品房的均价已经突破了6000，主城区应该是突破了五位数。在这样的情况下，我们还能不能找到我们在南通发展的机遇呢？我想我们更多的是从结构上寻找突破点。

    【陈照东】作为一个国有上市公司，还有南通产业控股集团，我们的资源就是在主城区有相当丰富的土地资源，我有好多老的国有企业都面临着退城进郊的问题，我们要把南通建成花园型的城市，所以主城区不可能再有烟筒、工厂，所以我们现在正在落实政府城市建设的要求，我们在外迁。在外迁过程当中就给我们带来了很好的土地资源，用于房地产建设。第二，南通前几年的发展我们对市场做了详细的分析，前几年我们基本上是以大户型为主，150平米左右乃至上以上面积的房子是非常抢手的，市场也非常红火。经过这几年的发展，我们发现南通
地区是缺少小户型的。我们分析下来是有这样一组人群，他们在当地收入是中等或者是中上等，他要消费大面积的住宅、高档的住宅，目前还没有这样的经济能力，政府大量的经济适用房他又不甘于居住，无论是从他的产权也好、环境也好、房屋质量也好、区位也好，出于种种的考虑他不愿意去住，他现在很需要的是要有一个小户型，房屋品质比较高档的小区。所以我们经过分析以后，我们就把这个作为了切入点，没想到实际效果很好，这个过程当中我们也是跟政府结合在一起做的。我们的出发点是要把政府对市场的调控，贯彻政府对房地产市场了政策落实，用市场化的手段进行落实，这个结点是完全可以找到的。我们南通去年是采取的土地放量供应，我们这些国有的房地产开发公司也是要参与招拍挂的，这个完全是没有暗箱操作的。由于我们这样的切入点，我们的房子开盘在南通是达到了火爆的局面。我们这样做的结果是政府满意、老百姓满意，他花很少的钱买到自己喜欢的房子。

    【陈照东】我们是刚刚起步的，刚才说到冯仑先生说的未来房地产企业的两种优势。我跟冯仑没有谋过面，他是老前辈也是领军人物，我们企业的名字正好跟他的相吻合，我们不是抄他的，我们当时起南通万通置业也是有我们考虑的。南通这个地方长期以来就是一江之隔和上海分开了，畅通非常不便，大桥是我们南通人多年的梦想，我们现在是桥通了，政策也通了，路路都通了，所以在这样的情况下我们就起名叫万通置业，我们大量的小户型住宅也应运而生。我们是一个新的企业，今天来参加这个活动非常荣幸，感谢主办单位也感谢主管部门的领导，也感谢各位媒体的同仁。

    【陈照东】我进来之前碰到了很多的媒体，大家都不约而同的问我一个问题。就是我们有意图到北京开发吗？我们会首先把南通做好，做好之后我们会走向全国。

    【全忠】感谢陈总。今天这个论坛我感觉还有一点不过瘾，前面陈主任演讲的时候说给他时间太短，今天我作为主持人我想把陈主任再请上来。陈主任讲话第一特别有学问，第二个敢讲真话，他说的话也很容易被记住。请陈主任再给我们大家讲讲您想讲的东西。

    【陈淮】我们今天颁的是示范工程奖，刚才颁奖的时候不知道大家有没有注意到，获奖的右侧都有照片。我建议我们房地产报和媒体，把10年的示范工程都拍下照片做纪念。我们50年代的示范工程是共产主义大厦，那个大厦里面没有暖气、没有厨房，就是认为共产主义了吃饭都不要钱了，要厨房也没有用了。60年代是战备房，简易房，这个好找，中华人民共和国主管住房建设的建设部对面还保留了一个成规模的简易房小区。70年代也基本是一样的，现在的国务院发展研究中心是最高级的简易房。我们80年代初期的示范工程、住宅，前三门拍一组照片。90年代更容易了，望京小区、西三旗，我们可以看出每10年老百姓居住人居环境有多大的进步。我想我说的可能和主持人想让我说的不一样，但是我想还是有内容的。谢谢大家！

    【全忠】谢谢陈主任，他的总结能力非常强。今天我们台上坐的六位嘉宾，学者专家的比例变成三分之二了。刚才只是他们单向的表述，下面我们互动一下。我们知道顾会长参加的互动比较多，对企业楼盘都比较了解。顾会长能不能谈谈您最近出去开会有什么见闻？请顾会长再讲一下。

    【顾云昌】刚才开始之前央视记者采访我，我现在往往是被媒体牵着走，但是媒体也给了我很多信息，我没有关注的他关注了，我不知道的他告诉我，这是我对媒体最大的感谢。他说昨天北京报纸上说今年北京市出让土地价格比去年降低了7%，问我的看法。我个人观点还是供求关系决定的。他又问，地价会不会影响房价？我说有可能影响，但是也可能不影响，因为决定价格的还是供求关系。房地产市场如果楼盘很多，买房人少了供大于求了房价就会降低，但是反过来说我们的需求猛增不够卖，可能房价还会上去。我想讲的是现在研究房地产市场应该更加客观、理性，现在这个气氛开始有了。去年我们都很亢奋，开发商亢奋、买房者亢奋、政府亢奋，媒体亢奋，我们专家有时候也很亢奋，我觉得我们现在应该冷静下来。我们现在有时候讨论问题的时候很亢奋，我觉得这个是不行的，我们要用事实和理论来说话。我们要研究一下为什么房价会涨，为什么会有泡沫，有泡沫了我们怎么办，这是从全球利益出发。请大家关注我们总书记在中央召开的紧急会议，讲到金融的时候总书记说，要加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，务必防范金融风险。我们保持房地产价格是为了整个宏观经济的稳定，是为了防范金融风险，我们如何防范金融风险保持金融稳定是我们要做的。我们要从总体的利益出发、从大多数人利益出发，从未来的利益出发，从客观规律进行分析，而不是打赌、赌气、对骂。谢谢！

    【全忠】感谢顾会长！陈主任您再讲一段吧！

    【陈淮】我想既然是作为中央正式提出的政策指导，自然对我们当前的经济形势有非常重要的意义。是因为我们当前的政治因素对经济不稳定的影响非常之大，不仅是美国的次贷危机，还有外部的资源市场给我们带来的通胀压力，还有奥运会短期、长期给我们经济运行带来的影响，我们要做一些重新认识。还包括长期以来政府的变革，比如说全民医保、农村养老，24号文件里面说应保尽保低收入群体，这么多的支票我们怎么兑现，所以要保持它的稳定。我们股评家经常说今天股价暴跌，今天可能延续昨天的跌势继续下探，当然也不排除报复性反弹的可能。刚才南通的老总说，南通这几年房价是每年上涨一千块钱，这可能就出来一个报导说，南通房价每天增长1000块钱，但是也可以这样报导说南通万通置业的房地产价格增长速度逐年下降，这说的是同一件事，因为每年涨一千块钱意味着增速在逐年下降。我想对同一个问题的不同观察角度会有不同的结论，所以我们还是老老实实做学问研究客观规律，不想参与一些没有意义的争论。

    【全忠】谢谢陈主任。今天我们总的来说是站在中国人居10年这个时点上回顾我们十年取得的成绩，同时也对十年当中的一些优秀项目进行了鼓励和表彰，太多其他的话题也不宜今天探讨。所以今天按照我们会议的议程，我们下午的颁奖和论坛就到此结束，谢谢我们的嘉宾，也感谢今天参加会议的各位代表！

    【主持人】敬的各位领导，各位来宾，让我们再次对到场的领导和嘉宾表示谢意，对获奖的企业和项目表示祝贺。"中国人居发展高峰论坛暨中国人居10年示范奖推介授牌仪式"到此结束。在接下来的10年里，希望这些获奖的企业和项目继续为我们中国人居不懈努力再创辉煌，也希望在下一个10年里，能够涌现出更多优秀的企业和项目，共同开辟中国特色的人居道路。感谢各位媒体的支持，感谢各位到场的领导和专家、学者，非常感谢！