大部分房屋结构不合理，条件极差；外来人口超负荷聚集，社会治安状况堪忧是长沙市芙蓉区朝阳二村改造前的缩影；“下岗一条街”、下岗工人“度假区”等戏称是沈阳铁西区棚户区改造前的真实写照。
短短几年，长沙朝阳二村改造新建楼房今年底一期竣工；沈阳市的棚户区已成历史，代之而起的是一幢幢崭新楼房。什么原因使它们变化如此之快？是好的决策，好的模式，人性化的政策，细致的前期工作和居民群众的理解、支持。
科学决策定好政策
长沙市房产局党委书记、局长，长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组副组长兼办公室主任石长松介绍说：“几年来，‘朝阳二村模式’‘三角洲模式’等棚改拆迁经验的成功实践，‘一洲两岸’‘四大片区’等重点改造建设项目的顺利推进，使城市形象得到进一步提升。全市安居工程和棚户区改造工作取得了显著的成效。截至2007年底，全市共拆除、改造、修缮各类棚屋560多万平方米，使4.8万户、18万多居民搬入新居。”
“朝阳二村模式”的精髓是什么？在朝阳二村改造建设指挥部有间用于与拆迁户面对面交流的会议室，墙上写着16个字：“政府引导、居民参与、市场运作、政策支持”。就是这个方针始终引领着改造建设大方向。
棚户区改造工作涉及广大群众切身利益，政策性强、操作复杂、资金需求量大，易引发不稳定因素。为了搞好改造工作，由沈阳市副市长邢凯任组长的沈阳市棚户区改造领导小组反复研究制定改造标准、操作办法、拆迁安置等工作，各城区主要领导均亲自挂帅参与，形成有效的工作机制。
铁西区区委、区政府提出“全面开放、活化资源、打造环境、产业升级、完善功能、强化管理”24字方针。同时提出危旧房改造“四个结合”：一要与改善产业大军的居住条件相结合；二要与总体规划结合，把危旧房改造与完善功能和二、三产业的布局调整相统一。如2002年以前铁西区有158个占道市场或临时摊区，通过在新建住宅楼时保留一些商业网点，建了27个厅式农贸市场，使原有占道市场全部实现了退路进厅。三要与打造环境相结合，通过改造打造良好的人居环境和良好的投资环境；四要与保护工业文脉相结合，把有历史价值的生活区完整地保留下来。如工人村生活区已改造成全市工业旅游景点，改造后的工人村生活馆、历史名人馆等形成了1.5万平方米历史保护街区。
铁西区城市开发办主任常宝全说，铁西区对拆迁安置政策做了细化，并编制成不同地类的《铁西区区域拆迁安置办法解读》，印刷了上万册发给群众。
开发模式各有新招
拆迁安置模式是关键一环，居民的安置是决定棚户区、危旧房改造成功与否的关键。
从拆迁补偿方式来看，沈阳市虽以货币补偿为主，但建设了大规模的低价安置房，在拆迁区域紧邻周边建设低价位的政府补贴房，实行原地或异地产权调换，妥善解决了被拆迁居民尤其是低保、低收入等弱势群体的安置问题。
长沙朝阳二村创造性地采取整体就地实物安置模式，有效防范化解了群众不愿背井离乡的矛盾，又节约了有限的土地资源，在安置模式的创新和机制的设定上奠定了和谐共赢的基石。原地或就近安置的拆迁群众不需任何投入即可将旧房置换为环境优美、配套齐全的新居，且较原住房面积相应比例增加。广泛征求居民意见，按面积适度划分住房类型段。采取高层安置的集约用地模式，向空间要土地，拆除原来的70余栋多层房屋，在原土地上建设7栋28—32层的高层建筑，可全部安置原住地的3000多户居民，“节余”土地约80亩。坚持正确灵活处理拆迁安置过程中的特殊矛盾，如对于一楼门面分类进行处理；对于装饰装修验收，实行按项目权重评估等。
在融资模式上，长沙沈阳两地也力求创新，突破资金瓶颈，尽力为百姓多办事办好事。
沈阳棚户区、危旧房改造项目由土地储备中心负责筹集前期改造资金。以土地抵押贷款的形式向开发银行、建行、市商业银行等各商业银行申请贷款，按拆迁进度向各相关城区政府拨付改造资金。
朝阳二村改造资金筹措方式是“政策性资金＋开发商资金＋土地出让收入”。该区将整体改造项目的公益性与商业性进行有机整合，包装成招商引资项目面向全国推介，选择开发商，实行市场化融资。除开政策性投入的4亿元外，其余9亿元改造资金全部由开发商负责，建设安置房后节余的约80亩土地通过公开拍卖等法定程序由开发商获取开发权。安置区建设阶段，由政府以信誉担保向投资商借贷改造款项。
优惠政策以人为本
为实现项目平衡，两个城市棚户区、危旧房改造均给予政策倾斜。
政策倾斜包括：
土地收入政府零收益。按照依法依规操作，土地出让金实行先征后返。
实行规划平衡。在规划法规许可的前提下，通过适当提高容积率，允许扩量建设商业用房并上市销售，平衡棚户区、危旧房片区改造资金。
实行税费减免或返还。项目涉及到的有关税收，根据国家、省等有关文件确定的减免范围和额度，予以减免。项目涉及到的政府基金收入、行政事业性和经营性收费，作为政府补贴资金用于职工危旧房改造。
加大市政投入。结合每年市政投资计划，提前实施待改造片区周边的市政项目建设，降低地块附加拆迁成本，提高土地价值；尽可能与邻近片区现有公建配套设施扩容改造相结合，以降低棚户区、危旧房片区内配套成本。
不重复收取增容费(初装费)。对改造前的自来水、电力、有线电视、煤气等项目原有容量在新建居民小区中继续保留。
按规划要求重建。规划建设中需要砍伐树木、占用绿地、拆除公厕、迁移管线、挖掘道路的，免收补偿费，由开发建设单位按规划要求重建。
改造总体平衡。项目有盈余的，补贴其他棚户区、危旧房片区的改造，实现项目平衡、按区平衡、全市平衡三个层次的盈亏调剂。
实行拆迁保障。困难居民，可按照政策申购经济适用房；对特别困难的家庭，在经济适用房中拿出部分房源，作为廉租房进行安置。
记者手记：
记者从我市改制企业职工危旧房集中区改造领导小组了解到，柳州市改制企业职工危旧房集中区改造工程的运作模式为“市区联动，政府组织，共同参与，平台建设”，就是在参考了沈阳、长沙、成都、芜湖等各地经验的基础上制定的。
同时我市更推出十大惠民措施：原地段安置、以旧换新、拆一还一、人性化安置、多种选择、温馨关怀（切实解决弱势群体的住房问题）、配套齐全、“住得进”、“住得起”、奖励搬迁。同时还制定了六大原则：坚持利民惠民，温馨改造的原则；坚持统筹规划，全面提高的原则；坚持政府组织，群众自愿的原则；坚持政策扶持，市场化运作的原则；坚持试点先行，分步实施的原则；坚持依法办事，阳光操作的原则。可以说，在开发模式和政策扶持上，我们柳州也已充分考虑自身的实际和改制企业职工的切身利益，具有柳州特色。唐峰林 刘丽 |
